Zablokowanie – pisemna umowa gwarantująca kupującemu określoną stopę oprocentowania kredytu mieszkaniowego pod warunkiem, że pożyczka zostanie zamknięta w określonym czasie, na przykład 60 lub 90 dni. Umowa często określa również liczbę punktów do zapłaty przy zamykaniu.
Hipoteka – umowa, podpisana przez pożyczkobiorcę w momencie zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego, która daje pożyczkodawcy prawo do przejęcia nieruchomości, jeżeli pożyczkobiorca nie spłaci, lub nie spłaci kredytu.
Nadwyżki – różnica między najniższą dostępną ceną a wyższą ceną, którą nabywca zgadza się zapłacić za pożyczkę. Oficerowie pożyczek i brokerzy często mogą zachować część lub całość tej różnicy jako dodatkową rekompensatę.
Punkty (zwane również punktami rabatowymi) – Jeden punkt to 1 procent głównej kwoty kredytu hipotecznego. Na przykład, jeśli kredyt hipoteczny wynosi 200 000 USD, jeden punkt wynosi 2000 USD. Kredytodawcy często pobierają punkty zarówno w formie kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej, jak io zmiennej stopie procentowej, aby pokryć koszty udzielenia kredytu lub zapewnić dodatkowe odszkodowanie pożyczkodawcy lub brokerowi. Punkty są wypłacane zazwyczaj w dniu zamknięcia pożyczki i mogą być wypłacane przez kredytobiorcę lub sprzedawcę lub podzielone między obie strony. W niektórych przypadkach pieniądze potrzebne do wypłaty punktów można pożyczyć, ale zwiększają kwotę pożyczki i całkowite koszty. Punkty dyskontowe (czasami nazywane opłatami dyskontowymi) to punkty, które kredytobiorca dobrowolnie decyduje się zapłacić w zamian za niższą stopę procentową.
Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) – chroni pożyczkodawcę przed stratą, jeżeli kredytobiorca nie spłaca pożyczki. Jest to płatność zwykle wymagana od pożyczkobiorcy w przypadku pożyczek, w przypadku których zaliczka stanowi mniej niż 20 procent ceny sprzedaży lub, w przypadku refinansowania, gdy finansowana kwota jest wyższa niż 80 procent szacowanej wartości. Kiedy zdobędziesz 20-procentowy kapitał własny w swoim domu, PMI zostanie anulowany. W zależności od wielkości kredytu hipotecznego i zaliczki, te składki mogą dodać od 100 do 200 USD miesięcznie lub więcej do płatności.
Koszty rozliczenia (lub zamknięcia) – Opłaty uiszczone w momencie zamknięcia pożyczki. Mogą obejmować opłaty za złożenie wniosku; egzamin tytułowy, streszczenie tytułu, ubezpieczenie tytułu i opłaty za badania nieruchomości; opłaty za przygotowanie aktów, hipotek i dokumentów rozliczeniowych; opłaty adwokackie; opłaty rejestracyjne; szacowane koszty podatków i ubezpieczeń; oraz opłaty za notarialne, szacunkowe i kredytowe. Zgodnie z Ustawą o procedurach rozstrzygania sporów, kredytobiorca otrzymuje „w dobrej wierze” szacunek kosztów zamknięcia w ciągu trzech dni od złożenia wniosku. Szacunek w dobrej wierze zawiera listę oczekiwanych kosztów w postaci kwoty lub przedziału.
Instytucja oszczędnościowa – termin ogólnie określający banki oszczędnościowe oraz stowarzyszenia oszczędnościowo-pożyczkowe.
Informacje te zostały przygotowane przez następujące agencje:
Rada Gubernatorów Systemu Rezerwy Federalnej
Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
Ministerstwo Sprawiedliwości
Departament Skarbu
Federalna Korporacja Ubezpieczeń Depozytowych
Federal Housing Finance Board
Federalna Komisja Handlu
Krajowa administracja Unii Kredytowej
Urząd Federalnego Nadzoru Spółdzielni Mieszkaniowej
Biuro kontrolera waluty
Urząd Nadzoru Oszczędzania
Agencje te (z wyjątkiem Departamentu Skarbu) egzekwują przestrzeganie przepisów zakazujących dyskryminacji w kredytach. Jeśli uważasz, że byłeś dyskryminowany w procesie finansowania domu, możesz skontaktować się z jedną z wyżej wymienionych agencji o swoich prawach wynikających z tych przepisów.
Nowe oszustwo jest skierowane do finansowo ograniczonych właścicieli domów w całym kraju. Tak zwane wyspecjalizowane kancelarie prawne wysyłają zaproszenia do właścicieli domów, zachęcając ich do uczestniczenia w pozwie zbiorowym przeciwko pożyczkodawcom hipotecznym jako sposób na uzyskanie korzystnych modyfikacji pożyczek i powstrzymanie egzekucji.
Federalna Komisja Handlu (FTC), krajowa agencja ochrony konsumentów, ostrzega, że firmy zaangażowane w to oszustwo obiecują ulgę, ale generalnie nie dostarczają. W rzeczywistości wiele firm nie korzysta z wykwalifikowanych prawników lub prowadzi sprawy właścicieli domów i często pozostawia swoich klientów w gorszej kondycji finansowej niż wcześniej.
Jak działa oszustwo
Firmy sprzedają swoje usługi za pośrednictwem bezpośrednich wysyłek pocztowych do właścicieli domów, którzy są spóźnieni w swoich hipotekach, lub którzy są w zwłoce lub wykluczenia. Firmy naliczają z góry opłaty w wysokości od kilku tysięcy dolarów do ponad 10 000 dolarów; fałszywie prowadzą właścicieli domów do przekonania, że łącząc się z innymi osobami w podobnych okolicznościach, aby pozwać ich pożyczkodawcę hipotecznego, mogą zaprzestać zajmowania nieruchomości, zmniejszyć saldo pożyczek lub stopy procentowe, uzyskać odszkodowanie pieniężne, a nawet uzyskać prawo do swoich domów, za darmo i z dala od istniejących hipotek. Pozwy zbiorowe łączone nie są pozwami zbiorowymi. Co za różnica? W sprawie grupowej większość członków klasy nie musi z góry płacić kosztów prawnych.
Mass artyści oszustwa często twierdzą, że mają pełnomocnika pracowników. Ale ten prawnik prawdopodobnie nie sprawdza każdego aktora właściciela domu, i prawdopodobnie nie jest nawet uprawniony do wykonywania zawodu w stanie właściciela domu. W rzeczywistości ostatnia sprawa złożona przez FTC skupiła się na konsumentach, którzy zareagowali na bezpośrednie oferty pocztowe oszustów, i otrzymali porady prawne od agentów sprzedaży – a nie prawników. Przedstawiciele handlowi rzekomo złożyli fałszywe oświadczenia o swoich doświadczeniach i udzielili niedokładnych porad prawnych dotyczących prawdopodobnych rezultatów przystąpienia do pozwów.
Znalezienie uzasadnionej pomocy
Nawet jeśli proces wykluczenia już się rozpoczął, FTC i jego przedstawiciele organów ścigania twierdzą, że istnieją uzasadnione opcje, które należy zbadać, aby ratować swój dom.
Specjaliści ds. Mieszkaniowych twierdzą, że kiedy spóźnisz się z spłatą kredytu hipotecznego, najważniejsza jest możliwość utrzymania komunikacji z pożyczkodawcą. Skontaktuj się ze swoim pożyczkodawcą lub serwisem natychmiast, jeśli masz problemy z spłatą kredytu lub otrzymałeś zawiadomienie o wykluczeniu. Być może będziesz w stanie wynegocjować nowy harmonogram spłat.
Jeśli zdecydujesz się podjąć kroki prawne przeciwko pożyczkodawcy, FTC zaleca:
Zdobądź nazwisko (nazwiska) prawnika (ów), który będzie Cię reprezentował. Sprawdź je za pomocą powiązania paska stanu: Czy są one licencjonowane w Twoim stanie? Czy podlegali oni jakimkolwiek działaniom dyscyplinarnym? Narodowa Organizacja Radców Prawnych ma linki do twojego paska stanu.
Zapytaj krewnych, przyjaciół i inne osoby, którym ufasz, o nazwisko prawnika o udokumentowanej próbie uzyskania pomocy dla właścicieli domów znajdujących się w trudnej sytuacji.
Poproś o bezpośredni kontakt z prawnikiem.
Zadawaj pytania, w tym ile spraw związanych z hipoteką złożył adwokat i załatwił je w drodze procesu lub ugody. Uzyskaj dowód: poproś o kopie pism i kopii wszelkich artykułów dotyczących ich sukcesów.
Uzyskaj szczegółowe informacje na temat pracy, którą prawnik lub firma wykona dla ciebie, w tym koszt i harmonogram płatności. Zrób to na piśmie.
Trzymaj się z dala od adwokatów, którzy składają odważne obietnice lub gwarantują wynik twojej sprawy. Szanowany adwokat nie gwarantuje wyników, bez względu na okoliczności.
Utrzymuj komunikację ze swoim prawnikiem w całej sprawie. Zachowaj plik z zapisem twoich rozmów, korespondencji i dokumentów.